Heving av boligkjøp i Bogerud

Første forutsetning for å kunne nå frem med et krav etter avhendingsloven for heving av boligkjøp i Bogerud, er at du har reklamert til selger innen «rimelig tid» etter at du oppdaget – eller burde ha oppdaget feil.

Retting i stedet for heving av boligkjøp i Bogerud

Er det en feil ved en bolig du har kjøpt som går ut over det avtalte, og selger ikke er uenig i dette, eller om du har fått medhold i domstolene, er neste spørsmål hvilke følger dette skal få for selgeren.

– Et av alternativene etter avhendingsloven er at selger sørger for å fikse feilen, enten selv eller ved å engasjere en fagkyndig til å gjøre arbeidet.

– Det er den opprinnelige tilstanden som skal gjenopprettes.

Vilkåret for selgers rett til selv å reparere, er at dette skjer innen «rimelig tid» etter kjøpers reklamasjon, og at reparasjonen skjer for selgers regning.

– Dersom mangelen ikke repareres, og dette ikke kommer an på kjøper, følger det av loven at kjøper kan kreve avslag i prisen i stedet for heving av kjøpet av for eksempel bolig i Bogerud.

Avslag i pris som et alternativ til heving av boligkjøp i Bogerud

Foreligger mangel ved en eiendom i Bogerud, har kjøper av eiendommen i Bogerud krav på et forholdsmessig prisavslag.

– Mangelen må utgjøre et verdiminus ved eiendommen, det vil si forskjellen mellom hva en hadde en berettiget forventning om, og det en i realiteten har fått.

Dette innebærer at kjøper må akseptere at det i utbedringskostnaden gjøres et fradrag for standardforbedringen utbedringen medfører (kjøper har kun krav på en utbedring til standarden han kjøpte).

– Det er et vilkår at mangelen ikke har blitt fikset. Når det foreligger en mangel, skal prisavslaget kompensere hele mangelen.

– Prisavslaget skal fastsettes forholdsmessig. Kjøpesummen skal reduseres prosentvis så mye som mangelen utgjør i prosentvis verdiminus.

Siden det kan være vanskelig å finne ut av hva et forholdsmessig prisavslag skal være, finnes det også en regel om at prisavslaget skal fastsettes til kostnadene med å få mangelen reparert.

– Dette er den praktiske hovedregelen.

Heving av kjøpet i Bogerud

Er mangelen omfattende, og dermed innebærer et «vesentlig avtalebrudd», kan kjøper heve kjøpet.

– Vurderingen av om bruddet på avtalen er vesentlig, skal gjøres på bakgrunn av hva som fremkommer i den aktuelle avtalen. Flere dommer fra Høyesterett ser ut til å legge vekt på om mangelen gir kjøper en rimelig grunn til å si seg løst fra kontrakten.

– I den konkrete, sammensatte helhetsvurderingen som må foretas, vil både objektive og subjektive momenter spille inn, forteller Syvertsen.

Utgangspunktet i vurderingen er ifølge advokaten å se på det objektive avviket fra kontraktsmessig oppfyllelse – det vil si den objektive mangelen ved eiendommen.

– Her tillegges både mangelens omfang og karakter betydning. Rent generelt kan sies at det skal en god del til for å kunne heve et kjøp av fast eiendom, da hovedregelen i norsk rett er avtaler skal holdes, understreker han.

Erstatning

Mens prisavslag etter avhl. § 4-12 (avhendingsloven) bare kompenserer selve mangelen, kan erstatning etter 4-14 også kompensere annet tap.

Et eksempel kan være ekstra utgifter til leie av husrom eller tap av leieinntekter mens mangelen utbedres.

– Det er kun kjøpers økonomiske tap som kan kreves erstattet. Ulemper, bryderi og ergrelser får en ikke erstattet. Men kjøper kan på den annen side – som hovedregel – kreve full erstatning for tap og utgifter som kontraktsbruddet har forårsaket, sier Syvertsen.

Erstatningsreglene i avhendingsloven bygger ifølge advokaten på et skille mellom direkte og indirekte tap.

– Selgerens ansvar for kjøperens direkte tap inntrer uten hensyn til om selgeren på noen måte kan bebreides på noen måte (objektivt ansvar).

– Fra dette utgangspunktet er det en rekke unntak og begrensninger, som det vil føre for langt å gå nærmere inn på her, fortsetter Syvertsen.

Han poengterer at ansvar for indirekte tap inntrer ved skyld på selgerens side (skyldansvar).

– Kjøpers erstatningskrav kan brukes som eneste misligholdssanksjon mot mangelen, eller i kombinasjon med andre sanksjoner, sier advokaten.

Som eksempler på direkte tap trekker han frem kjøperens utgifter til advokat i anledning selgerens kontraktsbrudd.

Eksempel på indirekte tap er såkalt «avsavnstap», for eksempel at kjøperen skal leie ut deler av eiendommen, og taper leieinntekter når dette ikke kan skje.

Oppsummert

Salgsinformasjonen (takst/prospekt) vil sammen med inntrykket du får av objektet på visning, være utgangspunktet for hva du kan forvente av boligen/leiligheten du kjøper.

– Er det vage ord i salgsmateriellet, er det viktig at du prøver å få skriftlig svar på spørsmålene du har, før du legger inn bud.

– Har du forutsetninger for budet, husk å innta disse skriftlig. Om du på overtakelse oppdager forhold som avviker fra det avtalte, husk å få dette inntatt i overtakelsesprotokollen, sier Syvertsen.

Oppdager du forhold etter overtakelsen du mener ikke er i samsvar med det avtalte, må du ifølge advokaten huske å reklamere skriftlig til selger innen ”rimelig tid”, helst innen 2 måneder.

Er du usikker på om du har noen sak i forhold til selger, bør du kontakte en advokat som har erfaring og kompetanse innen det boligjuridiske feltet, og som kan gi en vurdering av din sak.

– Det er verdt å merke seg at de aller fleste som eier leilighet/bolig i Bogerud har tegnet innboforsikring, eller har villaforsikring. Disse forsikringene har rettshjelpsordning, som innebærer at du ved tvist med din selger, kan få dekket 80 prosent av de løpende advokatutgiftene, ved å betale en egenandel på 3-400 kroner.

– Dette er en gunstig ordning som innebærer at de fleste som ønsker juridisk bistand i etterkant av et boligkjøp har råd til det.